ปัญหาการริบมัดจำและเงินดาวน์กรณีจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

Abstract

เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโควิด ๑๙ ในประเทศตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. ๒๕๖๒ ถึงปัจจุบัน ส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรงเนื่องจากประชาชนส่วนหนึ่งไม่สามารถประกอบอาชีพได้ ลูกจ้างส่วนหนึ่งถูกเลิกจ้างขาดรายได้ ทำให้ความสามารถในการหารายได้ของประชาชนที่เคยมีอยู่ลดลง ปัญหาการจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาหนึ่งของผู้จะซื้อที่จองซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ก่อนเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคดังกล่าว เมื่อเกิดสถานการณ์ความสามารถในการหารายได้ของผู้จะซื้อกลับลดหรือยุติลง ทำให้เครดิตบูโรไม่น่าเชื่อถือ สถาบันการเงินจึงไม่ปล่อยสินเชื่อให้ ผลกระทบที่ตามมาคือผู้จะซื้อไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายและรับโอนอสังหาริมทรัพย์จากผู้จะขายได้ ผู้จะขายจึงริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมดของผู้จะซื้อที่ชำระไว้อันเป็นการซ้ำเติมปัญหาให้แก่ผู้จะซื้อ เกิดข้อพิพาทร้องเรียนต่อหน่วยงานของรัฐและมีการนำข้อพิพาทเป็นคดีขึ้นสู่ศาลจำนวนมากในปัญหาว่า ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมดของผู้จะซื้อได้หรือไม่ พิจารณาผลการศึกษาพบว่า เมื่อผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ทันทีเท่านั้น ส่วนเงินดาวน์ที่ผู้จะซื้อชำระไปนั้น แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีข้อตกลงให้ริบได้ ผู้จะขายก็จะริบไปเสียทั้งหมดไม่ได้เนื่องจากข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ Due to the epidemic situation of COVID-19 in the country from the end of 2019 to the present, it has severely affected the economy because some people are unable to work, some of the employees were terminated without income. The ability to earn income of the people that used to be reduced. The problem of purchasing residential real estate is one of the problems of buyers who have subscribed to real estate before the epidemic situation. When a situation arises, the ability to earn money of the buyer decreases or ceases, make credit bureaus unreliable. Therefore, financial institutions do not give credit. The consequence is that the buyer cannot enter into a contract to purchase and accept the transfer of real estate from the seller. The seller therefore forfeited all the deposit and down payment of the buyer who paid, which aggravated the problem for the buyer. A complaint has been filed with government agencies and a number of disputes have been brought to court on the issue of the seller has the right to forfeit all the deposit and down payment of the buyer or not. Considering the results of the study, it was found that when the buyer breaches the contract the seller has the right to forfeit the deposit immediately. As for the down payment that the buyer will pay for it even in the contract to buy and sell there is an agreement to forfeit. The seller will not be able to forfeit all because the agreement is in the nature of a fine penalty.