ปัญหาการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

Abstract

การที่ประเทศไทยมีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ที่นำมาใช้แทนกฎหมายเดิมที่ได้ประกาศใช้มานาน กฎหมายฉบับใหม่มีมาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยกำหนดให้มีผู้รับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และกระจายอำนาจการอนุญาตและการควบคุมดูแลการจัดสรรที่ดิน แต่อย่างไรก็ตามปัญหาการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก็ยังมีอยู่อีกหลายประเด็นด้วยกัน ในการศึกษาครั้งนี้พบว่าพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้กำหนดระยะเวลาในการก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะภายในโครงการของผู้จัดสรรที่ดิน ในการแก้ไขปัญหาดังกล่าวควรเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดระยะเวลาในการจัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับผู้จัดสรรที่ดิน และควรจะสามารถขยายระยะเวลาได้ ทั้งนี้เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะการเงินและเศรษฐกิจของผู้จัดสรรที่ดิน นอกจากนี้ควรกำหนดหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำกับดูแลและติดตามกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะภายในโครงการให้แล้วเสร็จเอาไว้ด้วย ปัญหาเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะก็เช่นเดียวกัน การไม่กำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเอาไว้ทำให้ภาระตกอยู่กับผู้จัดสรรที่ดินการเพิ่มเติมบทบัญญัติของกฎหมายในส่วนที่เกี่ยวกับการกำหนดระยะเวลาในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเอาไว้ จะทำให้ลดภาระต้นทุนส่วนที่เกี่ยวข้องกับเรื่องปัญหาดังกล่าวปัญหาการคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จตามสัญญา กรณีมีแนวทางในการแก้ปัญหาได้ 2 แนวทาง คือ ควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการชำระคืนเงินค่าที่ดินหรือค่าที่ดินพร้อมบ้าน หากมีกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดสรรที่ดินหรือไม่ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามสัญญา หรืออีกแนวทางหนึ่งคือการจัดตั้งองค์กรกลางเป็นตัวแทนทำการซื้อขายแทนผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่เรียกว่า เอสโครว์ (Escrow) เหมือนในต่างประเทศ ปัญหาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ภายหลังจากที่ผู้จัดสรรที่ดินได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดข้อพิพาทขึ้นในชุมชนอยู่เรื่อยมา ดังนั้นการเพิ่มเติมบทบัญญัติของกฎหมายให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถทำการแทนสมาชิกในชุมชนในการฟ้องร้องต่อศาลต่อผู้ที่ทำการฝ่าฝืนข้อตกลง ไม่ว่าจะเป็นการฝ่าฝืนโดยสมาชิกในชุมชนเองหรือเป็นการฝ่าฝืนโดยบุคคลภายนอกก็ตาม เพื่อให้สามารถฟ้องร้องและเรียกร้องค่าเสียหายโดยคำนึงถึงประโยชน์สุขของคนในชุมชนเป็นพื้นฐาน สำหรับปัญหาเกี่ยวกับการไม่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ผู้ศึกษาเห็นว่าควรนำแนวทางการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาปรับใช้ เพื่อให้สามารถดำเนินการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้อย่างรวดเร็วและเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย