ปัญหาทางกฎหมายในการคุ้มครองสิทธิของผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

Abstract

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาคารของประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ต่างก็มุ่งเน้นในการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าไม่ให้ตกอยู่ภายใต้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม แต่ในแง่ของการคุ้มครองสิทธิของผู้ให้เช่า หากผู้เช่าไม่ออกจากทรัพย์สินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ากลับไม่มีอำนาจตามกฎหมายในการติดตามเอาทรัพย์สินคืนด้วยตนเอง ทำให้เกิดปัญหาผู้เช่ายังคงใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ทั้งที่เป็นการอยู่อาศัยโดยละเมิดอยู่ทุกวัน ผู้ให้เช่าทำได้เพียงแต่ใช้สิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขับไล่และเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน ผลการศึกษาพบว่า ผู้ให้เช่าได้กำหนดข้อสัญญาในรูปแบบต่างๆเพื่อไม่ให้ผู้เช่ากลับเข้าครอบครองทรัพย์สิน เช่น ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในสถานที่เช่า การตัดน้ำตัดไฟ การรื้อถอนทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป ซึ่งข้อสัญญาในลักษณะนี้ ตามแนวทางที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาหลายฉบับไม่ถือว่าเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 สามารถใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาก่อให้เกิดอำนาจแก่ผู้ให้เช่าในการกระทำการดังกล่าว โดยไม่ถือว่าเป็นการกระทำละเมิดหรือเป็นการกระทำความผิดอาญาต่อผู้เช่า แต่เนื่องจากข้อสัญญาย่อมผูกพันเฉพาะแต่คู่สัญญา จึงทำให้เกิดข้อพิพาทระหว่าง ผู้เช่าและผู้ให้เช่าขึ้นสู่ศาลอยู่เสมอเพื่อขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่และเรียกร้องค่าเสียหาย และต้องรอจนกว่าคดีที่ถึงที่สุด ศาลไม่สามารถออกคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวเพื่อให้ผู้เช่าออกไปได้ ทำให้ ผู้ให้เช่ายังได้รับความเสียหายตลอดเวลาที่ไม่สามารถเข้าครอบครองทรัพย์สินได้ซึ่งจากการศึกษากฎหมายของสหราชอาณาจักรนั้นให้อำนาจผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้โดยไม่ต้องฟ้องคดี หรือสามารถที่จะฟ้องคดีและขอให้ศาลมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวเพื่อให้ผู้เช่าออกไปจากทรัพย์สินที่เช่าได้อย่างรวดเร็ว และในสหรัฐอเมริกายังให้อำนาจผู้ให้เช่าสามารถบังคับขายทอดตลาดทรัพย์สินของผู้เช่าที่ทิ้งร้างทรัพย์สินที่เช่าเพื่อชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าได้ ด้วยเหตุนี้ จึงควรแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพื่อให้ผู้ให้เช่ามีอำนาจตามกฎหมายโดยไม่ต้องอาศัยความยินยอมจากผู้เช่าตามข้อสัญญาในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและให้ศาลมีอำนาจสั่งให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือให้บังคับชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจากทรัพย์สินของผู้เช่าได้