ปัญหาทางกฎหมายของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย : เน้นศึกษากรณีการให้ความคุ้มครองผู้ให้เช่า

Abstract

สารนิพนธ์ฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาเกี่ยวกับปัญหาทางกฎหมายของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยโดยมุ่งเน้นศึกษากรณีการให้ความคุ้มครองผู้ให้เช่าเป็นสำคัญ เพราะการใช้และการตีความประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในเรื่องเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปัจจุบันนั้น มีการตีความที่เน้นให้ความคุ้มครองผู้เช่าในฐานะผู้บริโภคมากกว่าที่จะตีความตามหลักเจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิติดตามเอาทรัพย์คืนจากผู้เช่าที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงไปแล้ว นอกจากนั้นยังมีกฎหมายเฉพาะอีกหลายฉบับที่ให้ความคุ้มครองผู้เช่าไว้เป็นการเฉพาะอีกด้วย ได้แก่ พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 และ พ.ศ.2541 (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 และรวมถึงประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2542 เป็นต้น จากการศึกษากฎหมายหลักและกฎหมายลำดับรองของไทยที่ต่างมุ่งเน้นให้ความคุ้มครองผู้เช่าเป็นสำคัญ ปัญหาการใช้และการตีความกฎหมายที่ไม่มีขอบเขตความชัดเจนแน่นอนจนเป็นการละเมิดหรือลิดรอนสิทธิของผู้ให้เช่าที่ชอบธรรมตามกฎหมายได้ ซึ่งขัดต่อเจตนารมณ์ที่แท้จริงของกฎหมาย อีกทั้งยังขัดกับหลักเสรีภาพในการทำสัญญาอีกด้วย จนผู้ให้เช่าไม่ได้รับความคุ้มครองตามสิทธิของกฎหมายอย่างเพียงพอและเกิดความไม่เท่าเทียมระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เมื่อได้ศึกษาถึงกฎหมายต่างประเทศในเรื่องการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น สหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมนี และประเทศญี่ปุ่น ได้มีการบัญญัติกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไว้เป็นการเฉพาะโดยมีการกำหนดรูปแบบและรายละเอียดของการทำสัญญาไว้ เช่น การให้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่า การกำหนดเงื่อนไขเรื่องค้ำประกันความเสียหาย และรวมถึงการกำหนดค่าเสียหายในกรณีที่ผู้เช่าละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าอีกด้วย ซึ่งในกฎหมายไทยไม่ได้มีการบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะเหมือนกฎหมายของต่างประเทศ จึงทำให้ผู้เช่าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายที่มากเกินขอบเขตและทำให้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบและไม่ได้รับความคุ้มครองตามหลักความเสมอภาคระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น ด้วยเหตุผลดังที่กล่าวมาแล้ว ประเทศไทยจึงควรกำหนดกฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไว้เป็นการเฉพาะเพื่อให้เกิดความเท่าเทียมในการให้การคุ้มครองตามสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่าเหมือนกันกับกฎหมายของต่างประเทศ โดยการกำหนดหลักเกณฑ์ให้มีความคุ้มครองที่มีลักษณะถ่วงดุลกันไม่ใช่มุ่งให้การคุ้มครองแก่ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใด เช่น การกำหนดหลักเกณฑ์เรื่องสิทธิและหน้าที่ของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หลักเกณฑ์เรื่องการค้ำประกันความเสียหาย และรวมถึงหลักเกณฑ์เรื่องการสิ้นสุดของสัญญาด้วย