ปัญหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับธุรกิจบ้านจัดสรร

Abstract

การประกอบธุรกิจบ้านจัดสรร อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จากการศึกษาพบว่า การประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรก่อให้เกิดปัญหากับผู้ซื้อบ้านจัดสรร เกี่ยวกับการโฆษณา การเก็บค่าส่วนกลาง และการโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านจัดสรรมือสอง จึงศึกษาปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจบ้านจัดสรร โดยมีการศึกษามาตรการทางกฎหมายของประเทศไทยและของต่างประเทศ จากการศึกษาพบปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ส่งผลต่อผู้ซื้อบ้านจัดสรร คือ ประการที่หนึ่ง มาตรา 29 เกี่ยวกับการโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินไม่สามารถให้การคุ้มครองผู้ซื้อบ้านจัดสรรได้ อีกทั้งบทลงโทษตามมาตรา 61ไม่เหมาะสมในการบังคับใช้ ประการที่สอง มาตรา 53 ขาดกระบวนการในการจัดเก็บค่าส่วนกลางที่เป็นระบบส่งผลให้เงินที่จัดเก็บไม่เพียงพอต่อการบริหารหมู่บ้านจัดสรร ประการที่สาม กฎหมายไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในหมู่บ้านจัดสรรที่ต้องมีใบปลอดหนี้ ทำให้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรไม่ทราบว่ามียอดหนี้ที่ค้างกับนิติบุคคล ดังนั้น จากการศึกษาเกี่ยวปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจบ้านจัดสรร ผู้ศึกษาเห็นว่า ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องมีการแก้ไขดังต่อไปนี้ 1) ควรแก้ไขอัตราโทษมาตรา 61 กำหนดว่า “ผู้ใดโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 29 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับตั้งแต่ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ” 2) เพิ่มวิธีการคิดอัตราค่าส่วนกลางตามบทบัญญัติมาตรา 53 การจัดให้มีและการบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้นำความในมาตรา 50 มาใช้บังคับโดยอนุโลม ทั้งนี้ ให้เรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามให้คิดอัตราค่าส่วนกลางให้พิจารณาจากระบบสาธารณูปโภคและพิจารณาขนาดพื้นที่ดินของบ้าน (หน่วยตารางวา) โดยนำอัตราค่าส่วนกลาง x ขนาดพื้นที่ดินของบ้าน และให้ประเมินค่าส่วนกลางในอนาคตที่ต้องเพิ่มขึ้นประกอบด้วย 3) แก้ไขบทบัญญัติมาตรา 50 วรรคสอง ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อบ้านจัดสรรดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่าย โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลหมู่บ้านมาแสดง