มาตรการบังคับใช้โทษทางอาญาสำหรับผู้จัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

Abstract

การวิจัยครั้งนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อศึกษามาตรการบังคับใช้โทษทางอาญาสำหรับผู้จัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากในปัจจุบันแม้ว่าภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติข้อกำหนดในการดำเนินการจัดสรรที่ดินเกี่ยวกับการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน การจัดทำสาธารณูปโภค และหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค โดยบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติของกฎหมายหากฝ่าฝืนต้องได้รับโทษตามที่บัญญัติไว้เกี่ยวกับความผิดนั้น ๆ แม้ว่าจะมีมาตรการบังคับใช้โทษทางอาญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แต่มาตรการบังคับใช้โทษทางอาญาที่ได้บัญญัติขึ้นนั้น ยังไม่เพียงพอต่อการข่มขู่ป้องปรามผู้จัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงบทบัญญัติของกฎหมาย จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพัฒนากฎหมายให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงโดยเฉพาะมาตรการบังคับใช้โทษทางอาญาสำหรับผู้จัดสรรที่ดินที่กระทำการฝ่าฝืนกฎหมาย ผลการศึกษาวิเคราะห์พบว่า (1) ปัญหาเกี่ยวกับการบังคับใช้โทษจำคุกสำหรับผู้จัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงไม่ขออนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 พบว่ากฎหมายได้กำหนดอัตราโทษจำคุกสำหรับผู้กระทำความผิดหลีกเลี่ยงไม่ขออนุญาต โดยต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี ซึ่งเป็นอัตราโทษที่ค่อนข้างน้อยเพราะยังคงพบผู้จัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงการขออนุญาต อันส่งผลให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรนั้นไม่ได้รับความคุ้มครองตามวัตถุประสงค์ของกฎหมาย (2) ปัญหาเกี่ยวกับ ประสิทธิภาพในการบังคับใช้โทษปรับทางอาญากับผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงไม่ขออนุญาต พบว่ากรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ให้ความสำคัญกับการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ส่งผลเสียหายแก่ทางราชการและประชาชนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นผู้บริโภค เมื่อซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแล้วแต่ไม่มีสาธารณูปโภคหรือมีแต่ไม่เพียงพอ ที่จะสามารถใช้ประโยชน์ได้ ซึ่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 มาตรา 59 ได้บัญญัติเกี่ยวกับอัตราโทษปรับสำหรับผู้กระทำความผิดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตโดยกำหนดโทษปรับตั้งแต่40,000 บาทถึง 100,000 บาท แต่โทษปรับที่บัญญัตินั้นไม่เพียงพอที่จะทำให้ผู้กระทำความผิดเกิดความเกรงกลัวในการที่จะถูกลงโทษปรับ เพราะผู้กระทำความผิดมักจะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนที่สูงกว่าทำให้การบังคับใช้โทษปรับทางอาญากับผู้กระทำความผิดไม่มีประสิทธิภาพและ ไม่สามารถยับยั้งการกระทำความผิดได้ (3) ปัญหาเกี่ยวกับประสิทธิภาพในการบังคับใช้โทษปรับทางอาญากับผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินที่หลีกเลี่ยงไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน สาธารณูปโภคถือเป็นสิ่งจำเป็นพื้นฐานต่อการใช้ประโยชน์ของที่ดินจัดสรร ตามหลักการและเหตุผลสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินและเพื่อเป็นหลักประกันว่าจะต้องมีผู้รับผิดชอบดูแลรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมแก่การใช้งาน แต่กฎหมายมิได้บัญญัติถึงกำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเกี่ยวกับเรื่องการจัดทำสาธารณูปโภคไว้อย่างชัดเจน ทำให้โครงการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่ไม่ได้ให้ความสำคัญในการดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามที่ได้มีการโฆษณาไว้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น แม้กฎหมายจะได้บัญญัติบทลงโทษกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 65 ประกอบมาตรา 52 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 ซึ่งเป็นบทลงโทษำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการหรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย โดยอัตราโทษปรับที่กำหนดยังคงน้อยกว่ามูลค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ ดังนั้นผู้วิจัยจึงเห็นควรเสนอแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 ดังนี้ (1) กำหนดระหว่างโทษจำคุกขั้นต่ำไว้อย่างชัดเจน “มาตรา 59 ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 21 ต้องระวางโทษจำคุก ตั้งแต่หกเดือนถึงสองปี ...” (2) เพิ่มอัตราโทษปรับให้สูงขึ้นในอัตราที่เหมาะสมกับมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน “มาตรา 59 ...และปรับเป็นเงินไม่เกินสองเท่าของผลประโยชน์ที่บุคคลนั้นนั้นได้รับ หรือพึ่งจะได้รับ เพราะการกระทำฝ่าฝืนดังกล่าว แต่ทั้งนี้ค่าปรับดังกล่าวต้องไม่น้อยกว่า 100,000 บาท” (3) ควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 “ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินจำหน่ายและโอนที่ดินแปลงย่อยภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ได้ระบุไว้สำหรับการจัดทำสาธารณูปโภค และต้องระวังโทษปรับเป็นรายวัน วันละ 10,000 บาท จนกว่าจะดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จ ผู้ใดฝ่าฝืนคำสั่งของ คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย ตามมาตรา 52 นอกจากจะต้องปฏิบัติตามคำสั่งดังกล่าวแล้ว ต้องระวางโทษปรับอีกวันละไม่เกินสองเท่าของผลประโยชน์ที่บุคคลนั้น ๆ จะได้รับ หรือพึงจะได้รับเพราะการกระทำฝ่าฝืนดังกล่าวแต่ทั้งนี้ค่าปรับดังกล่าวต้องไม่น้อยกว่า 200,000 บาท”